Jos joku lukija on löytävinään tästä pakinasta arvioinnille kielteisiä sävyjä, niin sellainen Veturimiehen kokonaisasenne ei kuitenkaan ole. Arviointia tarvitaan, niin maanmittarityössä kuin muutoinkin, laajassa merkityksessä vähän joka paikassa. Jos tässä pakinassa joku punainen lanka on, niin se on se, että arviomiehet saisivat välillä olla vähän nöyrempiä. Arvioinnin tarkkuus kun on heillä aina 15 %. Ai miksi? No siksi, kun se on asetettu jossain arvioinnin ohjetarkkuudeksi.

Eräs juristi hymähti tai suorastaan hirnahti, kun Veturimies puhui arviointitieteestä. Juokseminen on urheilua ja kovat tieteet ovat tiedettä, mutta muu on sitten sitä mitä kukin ajattelee sen olevan. Veturimies on sen verran ammattilojaali, että myöntää arvioinnin tieteeksi, vaikka ei olekaan aina ihan varma. On tullut nähdyksi niin karseita virheitä (en minä, mutta ne muut pojat), että tiede on siitä vielä kaukana. Pelkästään niistä kertominen täyttäisi pari pakinaa, mutta olkoon, ettei kukaan rupea Veturimiehen omista virheistä huomauttelemaan.
Tästä pääsinkin sopivasti seuraavaan kappaleeseen. Kaikki on lopulta juristien käsissä, arvioinnissakin. Ei siinä koulutusta ja tiedettä tarvita, kun tuomari sanoo, että ”tämä on kuulkaa arvokasta maata, ehdotan, että kaikki korvaukset nostetaan kaksinkertaisiksi”. Ja ne nostetaan. Tästäkin löytyisi lisää sanomista, mutta en nyt kuitenkaan sano.

Mutta ovat tuomarit hyviäkin päätöksiä tehneet. Moni maanmittarien keskenään sopima väärä käytäntö on heitetty KKO:ssa romukoppaan, arviointiasioissakin. Muistutan taas kerran siitä häpeästä, että Korkein oikeus joutui 1970-luvulla ojentamaan maanmittareita (niitä, jotka systeemeistä määräsivät) karkeasti väärästä metsän jyvitystavasta. Sen nyt sentään piti olla maanmittareiden vahvuusaluetta.

Historia toistaa itseään. Sanokaa Veturimiehen sanoneen, että jonakin päivänä KKO toteaa, ettei haja-asutustontin jokainen neliö ole samanarvoinen, vaan arvo on suhteutettava siihen, mikä on sen neliön merkitys kokonaisuuden osana. Että ei ole sama asia, kavennetaanko rantatonttia rannasta takarajalle vai leikataanko sieltä takarajalta samansuuruinen metsäinen kaista. Että ei voi olla niin, että takarajalta ostettu lisämaa on halpaa maata mutta lunastettaessa kallista maata. Että tien vieriojan ja tontin pensas­aidan välinen tontinosa, jota tontin omistaja ei ajattele edes omistavansa, maksaa kymmeniä euroja neliöltä. Tämmöistä eivät ymmärrä ketkään muut kuin Pyhän Arviomiesten Veljeskunnan jäsenet.

Onhan KKO:kin arviointiasioissa kompuroinut, vieraalle maaperälle kun astuu. Me vanhemmat muistamme sekoilun jäätymisteorian ja kellumisteorian välillä ja jokainen tietää sekoilun vesijätön lunastushinnan määräämisessä. Montakohan tutkielmaa viimeksi mainitusta on tehty eikä niistä tule hullua hurskaammaksi. Missä on huomattava mitäkin erikoista niin, ettei se olekaan yleisesti sovellettavissa. Kukin tekee sitten edelleen niin kuin katsoo oikein olevan ja kansalainen maksaa sattumanvaraisesti sen mukaan.

Mutu-tuntumasta se alkoi ja lähinnä kauppahinta-arvioinnilla se jatkui. Ei kauppahinta-arviointia vastaan kukaan saanut mitään sanoa, mutta kun Veturimies tutki erään saaristokunnan muutamaa sataa lomatontin kauppaa, usko horjui. Oli se sekalaista aineistoa, mutta ei siitä oppien mukaan olisi saanut mitään poistaa eikä hintoja luokitella. Samaan myllyyn vaan kaikki ja keskiarvo oli se oikea, hutit kuulemma kumosivat toisensa. Veturimies ei usko. Luokittelua siinä tarvittiin ja tosiarviointi olisi vaatinut vielä edustaviksi katsottujen kohteiden maastovertailua, vaan eihän sellaiseen ole yleensä mahdollisuutta. Kauppahinta-arvioinnin tuloksen oikeellisuus on tikkataulun seiskasta ysiin, napakymppi vain vahingossa. Tai ainahan tulos on oikea, kun oikeampaa ei ole.
Tietokoneet ja paikkatietojärjestelmä tätäkin asiaa auttoivat. Onhan se iso edistysaskel, kun kohteet näkee edes kartalla. Odotetaan sitä päivää, että kohteista saa valokuvatkin niin kuin katuverkostosta ja monesta muusta paikasta jo tänä päivänä. Silloin arviomiehet voinevat luvata jo oikeasti tarkkuudeksi 15 %.

Tuotto-arvoarviointi jäi vähemmälle käytölle ja kustannusarvoarviointi lähinnä rakennusten arviointiin. Veturimies muistaa noista menetelmistä nuorten arviointileijo­nien hurjimman sovellutuksen, jossa lähdettiin suunnitellun liikerakennuksen tuotoista, alettiin karsia siitä pois kaikki rakennuksen aikaansaamiseksi tarvitut kustannukset ja jäljelle jäi tontin arvo. Taisi jäädä teoriaksi, eikä sillä olisi ainakaan 15 %:n tarkkuuteen päästy.

Seuraava askel oli kai professori ­Jorma ­Kantolan kehittämä ekonometrinen kiin­teistö­arviointi. Ei sitä monikaan kenttämaanmittari ymmärtänyt eikä soveltanut, mutta olihan se aimo harppaus kohti kehittyneempiä menetelmiä. Siitä sitten eteenpäin neuroverkkoihin ja ties mihin, mistä Veturimiehen kaltainen vanha pieru ei mitään tiedä. Tulevaisuus on taas kerran nuorisossa nousevassa, ja tulee päivä sellainenkin, ettei kukaan ar­vioinnin tieteellisyyttä kyseenalaista.

Veturimies