Maanalaisen alueen omistusoikeus

Leppävaarassa Kehä I:n tunneli kulkee asuinalueen alapuolella. Kuva: Pia Mäkilä.

TEKSTI: PIA MÄKILÄ

Kaupunkien tiivistymisestä johtuva maanhinnan nousu on lisännyt maanalaisen tilan kysyntää. Myös tekniikan kehittyminen on mahdollistanut maanpinnan alaisen alueen entistä monipuolisemman hyödyntämisen. Näiden seurauksena maanalaisesta alueesta on tullut arvokas lisäresurssi, jonka kaupallistumisesta ja kysynnän kasvusta on seurannut tarve säännellä sen käyttöä ja määritellä oikeudet sen hallintaan entistä tarkemmin.

Perinteisesti maanpinnan alla olevan alueen on katsottu kuuluvan osaksi maanpinnan kiinteistöä ja kiinteistön omistaja on voinut hyödyntää sitä mahdollisuuksiensa mukaan. Toisaalta myös julkisia hankkeita on toteutettu kymmeniä metrejä maanpinnan alle ilman, että siitä on katsottu syntyvän maanpinnan kiinteistön omistajalle oikeutusta korvauksiin. Kysymys kiinteistön omistusoikeuden ulottumisesta maanpinnan alapuolelle nousee esiin erityisesti silloin, kun alueen ottaa käyttöön jokin muu taho kuin maanpinnan kiinteistön omistaja. Usein näissä tapauksissa maan alle toteutettu rakennushanke rajoittaa jollain tavoin maanpinnan kiinteistön käyttömahdollisuuksia. Esimerkiksi maalämpökaivon rakentaminen voi estyä, koska maanalaisen rakennuskohteen toiminta varmistetaan tavallisesti perustamalla maa-alueelle pysyvä käyttöoikeuden rajoitus.

Maanpinnan alaisen alueen omistusoikeudesta ja kiinteistön omistusoikeuden ulottuvuudesta on saatavilla tutkimustietoa ja käytännöntapauksia melko vähän. Vanhojen oikeustapausten perusteet eivät enää useinkaan ole johdettavissa suoraan tämän päivän tapauksiin, sillä maanalaisen tilan hyödyntämismahdollisuudet ovat nykyään huomattavasti monipuolisemmat kuin muutama vuosikymmen sitten.

Kiinteistön ulottuvuus

Kiinteistöt merkitään Suomen kiinteistörekisteriin kaksiulotteisina maa-alueina maan pintatasossa olevien rajamerkkien perusteella. Kuitenkin kiinteistön käyttö rakennettaessa tai maa-ainesta hyödynnettäessä tapahtuu aina myös vertikaalitasossa. Vuonna 2018 voimaan tullut kiinteistönmuodostamislain muutos mahdollistaa myös kolmiulotteisten (3D) kiinteistöjen muodostamisen ja maanalaisen tai yläpuolisen kiinteistön omistusoikeuden rekisteröinnin maanpinnan kiinteistön omistajasta poikkeavalle omistajataholle. 3D-kiinteistöille määritellään rajat myös korkeussuunnassa, jolloin kiinteistörekisteriyksiköllä on selkeästi rajattu ulottuvuus myös maanpinnan alle tai päälle. Tämä ei kuitenkaan ratkaise kysymystä perinteisten kaksiulotteisten kiinteistöjen ulottuvuudesta.

Lue koko artikkeli pdf-muodossa: