TEKSTI: ARI LAITALA
Asuntomarkkinat ovat olleet historiallisen alavireisiä jo pitkään. Asuntomarkkinajumi on monien yllätykseksi tarttunut myös kasvukeskuksiin, pääkaupunkiseutua myöten. Myös asuntojen hinnat ja arvotkin ovat tulleet alaspäin.
Ekonomistit ovat kunnostautuneet tilanteen selittämisessä. Pohjimmiltaan analyysit näyttävät päätyvän siihen, että kun talous ei kasva on vaikea nähdä muutakaan kasvua. Talouden polkiessa paikallaan ei bruttokansantuote – eli kansantaloudessa tuotettujen tavaroiden ja palvelujen – arvo ei kasva. Tällaisessa tilanteessa on myös vaikea synnyttää uutta palkanmaksuvaraa. Taloudesta tulee nollasummapeliä. Jos ja kun välttämättömien hyödykkeiden, kuten ruoan, hinta nousee, on tämä kulutusvara pois jostain muualta, esimerkiksi useammista asuinneliöistä.
Paljon on kysymys myös asioiden psykologisesta puolesta. Varsinkin kasvukeskuksessa on koko lailla uusi ilmiö se, että asuntojen hinnat voivat laskea. Lyhyiden notkahdusten sijaan hintojen lasku – tai ainakin paikallaan polkeminen – näyttää olevan todellisuutta myös keskipitkällä aikavälillä.
Asuntovarallisuus on perinteisesti nähty mahdollisuutena säästää ja kerryttää varallisuutta. Nyt asunnon hankkija joutuu vakavissaan pohtimaan mahdollisuutta, että varallisuuserän arvo voikin heiketä, ehkä merkittävästikin. Näistä ja monista muistakin syistä myyjien ja ostajien näkemyserot ovat revenneet usein aika suuriksikin. Myyntilaidalla elätellään toiveikkuutta siitä, että omat pitäisi ainakin saada takaisin. Ostolaidalla pelkona on, että asuntojen hintaluisu jatkuu edelleen. Miksi ostaa asunto nyt, kun vuoden tai kahden päästä vastaavanlaisen asunnon voi saada kymmenentuhatta euroa halvemmalla.
Käytännöllisesti katsoen kyseessä on markkinoiden logiikan täyskäännös. Asuntojen hintojen noustessa on sitä parempi mitä aikaisemmassa vaiheessa asuntokaupan saa tehtyä. Hinnallakaan ei välttämättä olen niin kauheasti väliä. Pääasia on vain päästä mahdollisimman nopeasti vauhtiaan kiihdyttävän hintajunan kyytiin. Siinä psykologiassa pelko pienestä ylihinnan maksamisestakaan ei ole kovin suuri. Mahdollinen ylihinta kompensoituu vuodessa parissa.
Tällaiset pohdinnat ja spekuloinnit kertovat osaltaan suomalaisen asuntomarkkinan erikoisuudesta. Sellainen asia kuin kohteen markkina-arvo on koko lailla tuntematon Ja merkityksetön käsite. Asuntomarkkina on kuitenkin nyt niin erilainen, että kohteen markkina-arvon tunteminen saattaisi kiinnostaa sekä ostajaa että myyjää.
Asuntomarkkinoiden toimivuutta ja tunnelmia kuvaavissa lehtijutuissa kerrotaan hyvin tyypillisesti tilanteista, joissa osto- ja myyntilaidan näkemykset eroavat toisistaan kymmeniä prosentteja. Kasvukeskuksissa puhutaan siis helposti useiden kymmenien tuhansien eurojen näkemyseroista. Jos myyjän odotukset saatavasta hinnasta pyörivät vaikka 200 000 eurossa ja ostajien näkemykset 150 000 euron tietämillä, ovat näkemyserot jo melkoiset. Ei ole ihme, että kauppa takkuaa.
Voisiko tällaisessa markkinassa olla tarvetta tietää mikä kohteen markkina-arvo on. Onko se lähempänä jompaa kumpaa näkemystä vaiko jossain keskivaiheilla. On helppo arvata, että nämä kaikki ovat mahdollisia tilanteita ja kaiken järjen mukaan kaupan sekä osto- että myyntipuolella ammattimaisen kiinteistöarvioijan tekemä arviointi kiinnostaisi. Tieto markkina-arvosta voisi lähentää näkemyksiä ja tuoda faktatietoa ja realismia markkinoille. On syytä olettaa tällainen informaatio osaltaan vauhdittaisi myös kauppojen syntymistä.
On erikseen alleviivattava sitä, että kiinteistönvälittäjiä standarditoimeksiannolla käytettäessä, ei sopimukseen lähtökohtaisesti kuulu markkina arvon määritystä. Jo lähes satasivuiseksi laajentunut ”Ohje hyvästä välitystavasta” ei edelleenkään tunne markkina-arvon käsitettä. Muutenkin arviointiin liittyvä ohjeistus on niukkaa ja terminologia keskittyy hinnan, ei arvon, ympärille. Keskeisenä ohjeeksi näyttäisi nousevan ”Kohteen hinta on arvioitava realistisesti”.
Ammattimaisessa kiinteistöarvioinnissa merkittävää anti on kirjallinen arviointiraportti, jossa tyypillisesti selostetaan arviointiprosessin kulkua, käytettävää lähtöaineistoa, sen käsittelyä ja ylipäänsä lopputulemaan vaikuttavia tekijöitä. Tällaisen informaatiopaketin arvo kohdekohtaisesti sovellettuna lisäisi myös asuntomarkkinoilla sen toimivuuden edellytyksiä.
On toki tunnustettava, että arviointiprosessin ja käytettävien termien ymmärtäminen selostettunakin voi olla haastavaa. Kysyntää tälle voisi kuitenkin olla. Onhan kyse usein jopa satojen tuhansien eurojen kauppahinnoista ja kymmenien tuhansien eurojen taloudellisten riskien ottamisesta.
Lue koko artikkeli PDF-muodossa:
Asuntomarkkinajumeista
