Jälkiviisaus on aina ollut suurinta viisautta – ja niin myös kiinteistöarvioinnissa

Viimeisin otsikkoon löyhästi liittyvä juttu on Sunny Car Centerin sotku. Hämeenlinnaan piti hankkeen puuhamiehen mukaan rakentaa valtava autokauppakeskus 2010-luvun alkupuolella. Veturimiestä ihmetytti tuolloin, että puuhamiehen sanoja lainaten hän osasi tuolloin 10 sanaa englantia, mutta hankkeeseen oli lupautunut erään Afrikan maan presidentin leski Wilson sijoittamaan 63 miljoonaa ehdolla, että hänelle lähetetään 10 % tuosta summasta joitain kummia järjestelyjä varten. Noh, ei tullut leskeltä miljoonia eikä Hämeenlinnaan autokauppakeskusta, ja nyt syyttäjä vaatii hankkeen puuhamiehelle viiden ja puolen vuoden vankeutta törkeistä talousrikoksista. Hankkeeseen sijoitettuja rahoja on mennyt mikä minnekin, mutta Floridasta puuhamies etänä vastaa syytteisiin ja syytä etänä onkin, jos tuomio rapsahtaa.

Arviointierehdyksiä tai -virheitä on sattunut ennenkin ja on niistä kirjoitettu jopa tässä lehdessä saatika talouselämään erikoistuneissa julkaisuissa. Onpa minulle, jopa usein, esitetty pilkallisesti, että kun virkamies arvioi kiinteistöjä, se on kuin ajaisi autoa peruutuspeiliin katsomalla. Tottahan tämä tietenkin oli ja ehkä on edelleen, mutta vauhtisokeus saattaa iskeä. Kurssitoveriani ja minuakin epäilytti suuresti se, että Suomen valtion kannattaa ottaa lainaa, kun korkoja ei tarvitse maksaa lainkaan. No nyt joutuu maksamaan ja olimmehan sitä mieltä ja mehän sanottiin, mutta kun meiltä ei kysytty.

Kiinteistöarvioinnin erikoisimmat mokat

Jälkiviisauteen ja 1980–1990 luvun vaihteeseen menen seuraavaksi. Tuolloin Maanmittauspäivät olivat Turussa ja Turun STS-pankin johtaja esitti luen­nossaan, että kiinteistöjen hintojen nousu ei voi jatkua loputtomiin ja hintojen lasku on hyvin pian edessä. Seuraava luennoitsija oli valtakunnallisen arviointi- ja välitysliikkeen edustaja, joka esitti, että mitään hintojen laskua ei ole näkyvissä. Kun palasin aiheeseen parin vuoden päästä, kun hinnat olivat jo romahtaneet, tämä samainen luennoitsija sanoi, että kyllä hän sen tiesi, muttei voinut tässä asemassaan näin julistaa. Samantapainen ilmiö markan devalvoinnin osalta oli siis kuin ministeri Viinasella, joka kysyttäessä devalvaatiosta kovasti kielsi sellaisen ja moni suomalainen menetti rahoja ja taloutensa perusteet devalvaation toteutuessa.

Aiheesta kirjoitettiin useassa lehdessä 1991–92, missä tuotiin esille useita erilaisia tapauksia, joissa pankinjohtajia lyötiin linssiin. Palautan mieliin muutaman niistä.

Jos-sana

Jos-sana silloin jätettiin joskus arvioista pois tai ainakin vähälle huomiolle. Etenkin tähän lankaan meni helpoimmin muualta kuin pääkaupunkiseudulta oleva pankki lainoittaessaan pääkaupunkiseudun kohteita ja sellaisia olivat mm. Iisalmen Osuuspankki ja Joensuun Säästöpankki, mutta oli myös muita. Asemakaavan tuleminen tai sen epävarmuus jäi huomaamatta mm. Hyvinkäällä sijainneen Ferrak Oy:n ostaman 100 hehtaarin alueen lainoituspäätöksiä tehtäessä. Kauppahinta 24 miljoonaa markkaa pieneni pakkolunastuksen jälkeen lunastuskorvauksena 12 miljoonaksi.

Jos-sanan puuttumisen jääminen huomaamatta oli varmempaa, kun myyntiesitteeseen liittyi kiiltävälle paperille laadittu asemakaavaluonnos. Vielä vakuuttavampaa oli, kun arvion oli laatinut suuren arviointifirman arviomies ja arvio oli pyydetty saatesanoilla, ”jos asemakaava olisi voimassa”. Arviolausunnossa Vantaalla sijaitsevan kiinteistön arvoksi saatiin useita satoja miljoonia markkoja ja niinpä Keski-Uudenmaan Säästöpankki osti pääosan ko. kiinteistöstä 180 miljoonalla markalla (Rinvest Oy:n alue). Alkuperäisiä myyjiä varmaan hymyilytti, kun vuoden 1992 alussa alueesta annettiin ainakin yksi arviolausunto, joka päätyi summaan 35 miljoonaa markkaa. Viime kädessä pankkikriisin seurauksena alue siirtyi Roskapankin, siis valtion, haltuun.

Kierrätys ja muut menetelmät

Etenkin taiteessa, mutta myös kiinteistöissä, käytettiin menetelmää, jossa sisäpiirin kaupoilla kiinteistö myytiin useaan kertaan ja aina kalliimmalla hinnalla. Esimerkkinä olkoon tästä Espoon Takkulassa sijaitseva kiinteistö (Notarealin ostama alue), jonka hinta nousi muutamassa päivässä 6,5 miljoonasta markasta 27 miljoonaan markkaan. Liekö nimi valittu tarkoituksella moniselitteiseksi, kun Espoon virkamiehet epäilivät firman nimen olevan ”Not a real”, mutta konkurssin jälkeen se kuitenkin oli ”Not areal”.

Maksettuja lausuntojakin tai ainakin hyvin kummallisia on esiintynyt. Räikein esimerkki, jonka olen nähnyt, oli, kun eräs kiinteistö oli arvioitu pesän selvittäjän pyytämässä arviossa 5 000 markan arvoiseksi, mihin hintaan hän oli lipsauttanut suunnitelleensa ostaa sen. Kauppahinnaksi tuli kuitenkin 685 000 mk, siis 137-kertainen summa. Tämäntyylisiä tapauksia oli useita.

Palaan vielä Rinvest Oy:n alueeseen, joka nousi tapetille, kun Helsingin kaupunki kaappasi osan Sipoota ja myös pienen kiilan Vantaata. Alue oli 2000-luvun alkupuolella kaupankäynnissä mukana seuraavalla tavalla. Vantaa suostui siihen, että Vantaan alueesta siirtyy Helsingille Sipooseen rajoittuva kiila, jonka seurauksena Helsingin maihin tulisi tämän Vantaan kiilan avulla rajoittumaan myös sen himoama Sipoon alue. Muuten laki olisi ollut esteenä tälle kaappaukselle. Samalla valtio sitoutui siihen, että Marja-rata rakennetaan, jos ja kun Vantaa ottaa ”vaihdossa” em. Rinvest Oy:n alueen niillä vastuilla, joilla valtio oli saanut sen pankkikriisin loppunäytöksessä. Tämä kauppahinta kylläkin sekoitti Vantaan raakamaiden markkinat ja hinnat pitkäksi aikaa, mutta aika lienee jo nämä sotkut selvittänyt.

Tässä omalaatuisessa operaatiossa voittaja oli varmimmin Helsinki, kun taas valtio pääsi ”Mustasta Pekasta” eroon ja Vantaan hyötyjä voidaan alkaa kohta ynnäilemään, jos niitä ylipäätään viivan päälle jää.

Alussa esiintynyt Sunny Car Center on kyllä turhan mollauksen kohteena, kun palautetaan vaikkapa mieliin yli 10 vuotta sitten puhtaasti pyramidihuijaukseksi kutsuttu tapaus, jossa WinCapita ja siihen liittyneet henkilöt saivat aluksi hyötyjäkin. Loppulaskussa WinCapitan puuhamies sai tuomion ja suuri joukko ihmisiä, julkkiksia ja minunkin tuttuja henkilöitä, menettivät suuria summia rahaa. Sunny Car Centerin puuhamies totesikin äskettäin omaan juttuunsa liittyvänä oikeuden istunnossa, että ”ammattirikollisuus on tehnyt hyvän työn”.

Tähän mielipiteeseen yhtyy myös

Veturimies

Lue koko artikkeli PDF-muodossa:

Toimitus Author

Vastaa