KARIN KOLIS
VIIME AIKOINA KUNTIEN maa-alueiden lunastukset ja raakamaakaupat ovat (jälleen) olleet keskustelun alla. Lehtikirjoituksista päätellen kunnat parhaimmassa tapauksessa yrittävät tarjota raakamaasta liian vähän. Pahimmassa tapauksessa kunnat ovat riistäjiä, joita Kuntaliitto on kouluttanut rikastumaan maanomistajien kustannuksella. Kuntien maapolitiikka on aiheena erityisen ajankohtainen, koska maankäyttö- ja rakennuslain uudistus on lähtenyt liikkeelle. Lisäksi lunastuslakiin ollaan valmistelemassa muutoksia.
Keskeisenä kysymyksenä on, miten maanomistaja saa oikeudenmukaiselta tuntuvaa hyötyä siitä, että hän omistaa maata hyvällä paikalla. Onko ratkaisu se, että jokaisella on oikeus saada asemakaava ja kunnallistekniikka maalleen ja päästä myymään tontteja? Vai onko maanomistajan oikeudenmukainen hyöty se, että hän myymällä maata kunnalle saa siitä raakamaan hinnan, eikä vain maa- ja metsätalousmaan hintaa? Vai onko maankäyttösopimus oikeudenmukaisempi – jossa kunta ja maanomistaja ikään kuin tasaavat voitot keskenään?
Maankäyttösopimuksissa peritään usein puolet arvonnoususta kaupungille, mikä varmasti ainakin maanomistajan silmin vaikuttaa voiton tasaukselta. Toisaalta kunnan näkökulmasta maankäyttösopimus tuskin edes kattaa kaavan toteuttamisesta syntyvät kadunrakentamiskustannukset. Maankäyttösopimuksen lähtökohta onkin saada kaavan toteuttamiskustannuksia kerättyä kunnalle.
Tosin maankäyttösopimuksessa maanomistaja ottaa myös riskin itsellensä: sopimuskorvaus pitää yleensä maksaa, vaikka tontteja ei kaavan tultua saisikaan myytyä – ainakaan sellaiseen hintaan ja sellaisella aikataululla, että sopimuskorvaus olisi näillä helppo maksaa.
Aihe ei ole ajankohtainen vain Suomessa. Myös Englannissa aiheesta on keskusteltu viime aikoina. Tosin aivan toisesta näkökulmasta: siellä toimivan maapolitiikan puutetta pidetään osasyynä korkeisiin asuntojen hintoihin. Office for National Statisticsin eli tilastokeskuksen arvion mukaan maapohjan arvon osuus on jo 70 prosenttia brittikotitalouksien omistamien kiinteistöjen arvosta. Ennusteen mukaan tämä luku voisi lähivuosikymmeninä nousta 83 prosenttiin. Lukuja on vaikea verrata keskenään, mutta ainakin itä-uusimaalaisittain arvioituna luku on täällä asuinkiinteistöillä lähempänä 15 prosentin luokkaa.
Brittiluvut kertovat varmasti osin siitä, että etenkin Englanti on tiuhaan asuttu maa. Se kertoo myös siitä, että usko asuntomarkkinoihin on kova, joten maasta uskalletaan maksaa paljon. Toisaalta rakentamaton maa on suureksi osaksi suurten maanomistajien omistuksessa, eikä maata saa kuin maksamalla huikeita summia raakamaasta. Loppujen lopuksi tästä maksetaan asuntojen hinnoissa.
Osa englantilaisista katsookin kadehtien muiden maiden käytäntöjä ja mahdollisuuksia esimerkiksi lunastaa raakamaata ja käyttää kunnan saamia tuottoja julkisten palvelujen tuottamiseen ja kohtuuhintaiseen rakentamiseen. Samalla tavalla niin tanskalaiset kuin norjalaiset ovat hämmästelleet sitä, että Suomessa kunta ei noin vain joudu maksamaan yksityisten hankkeiden kustannusten maksumieheksi, vaan kunta joko myy tontit itse (!) tai kerää kustannuksia maankäyttösopimusten kautta.
Toisaalta moni suomalainen maanomistaja varmasti toivoo lakimuutosten vievän Suomea kohti näiden maiden käytäntöjä. Lehtikirjoitusten seurauksena maanomistajienkin keskuudessa on levinnyt varmuus siitä, että kohta kaupunki ei enää voi viedä heidän maitaan ”pilkkahintaan”.
Kuntien tavoitteena on, että kuntalaiset kunnallisveron maksajina eivät joutuisi yksityisten hankkeiden maksajiksi kunnallistekniikan ja muiden palvelujen rakentamisen myötä. Kunnan maanomistusta ja maanluovutusta pidetään myös tapana ohjata ja varmistaa asemakaavojen toteutumista ja aikatauluttamista.
Maankäyttö- ja rakennuslain uudistus olisi hyvä ajankohta luoda jatkoa toimivalle maapolitiikalle – maapolitiikalle, jota voidaan entistä paremmin soveltaa rakentamaan yhteistä hyvää, mutta jolle myös saadaan laaja hyväksyntä yhteiskunnassa ja maanomistajienkin keskuudessa. Tässä luodaan eväitä sille, miten kunnat toimivat tulevaisuudessa.
Kirjoittaja on maankäyttöinsinööri Porvoon kaupungissa ja Maankäyttö ry:n hallituksen jäsen.
