Maanvuokranvuokrasopimukset ja kohtuullisuus asuntomarkkinoilla

TEKSTI: JAMIE DONOVAN
Kohtuullisuutta arvioitaessa oikeustieteellinen pohdinta, ja miksei filosofinen keskustelukin, on paikallaan. Ensiksi tontinvuokran määräytymistä on kuitenkin hyvä tarkastella pragmaattisesti, riskien ja tuoton määräytymisen kautta. Kohtuullisuutta ei välttämättä määritä yksittäinen ehto, vaan kohtuuttomuus muodostuu summana useista tekijöistä, jotka erikseen tarkasteltaessa vaikuttavat varsin kohtuullisilta. Mikäli riskit ovat vain sopimusosapuolen yhdellä osapuolella, tulisi osapuolen saada korvausta ottamastaan riskistä.

Tyypillisen maanvuokrasopimuksen päättyessä on vuokralaisella käytettävissä muutama seuraavista vaihtoehdoista: joko purkaa rakennukset ja luovuttaa maa takaisin vuokranantajalle, antaa vuokranantajan lunastaa rakennukset teknistä arvoa vastaan, tai hyväksyä vuokranantajan määräämät uudet vuokrasopimusehdot. Mikäli vuokralainen haluaa säilyttää rakennuksensa, ei vuokralaisella ei ole mainittavaa neuvotteluasemaa. Rakennukset kun eivät ole helposti siirrettävissä.

Maanvuokrasopimuksen kohtuullisuutta arvioidaan usein maanvuokrasopimuksien määrittelyn yhteydessä, erityisesti mikäli kysymyksessä on päättyvän sopimuksen uusiminen. Maanvuokralaki (56 §) suojelee heikommassa asemassa olevaa sopijapuolta toteamalla, että vuokra tulee olla kohtuullinen ja sopimus on tämän perusteella tarvittaessa soviteltavissa oikeudessa. Lisäksi laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (36 §) suojelee osapuolia kohtuuttomilta sopimusehdoilta. Tämän tyyppistä sovittelua on tehty mm. Helsingin Hovioikeudessa (12.2.2021/158), jossa käsiteltiin Helsingin Lehtisaaressa sijaitsevien jo rakennettujen tonttien alkuperäisiä, 60-luvulla solmittujen sopimusten ehtoja.

Käytän Lehtisaaren maanvuokrakiistoja esimerkkinä, sillä tapaus on ollut näkyvästi julkisuudessa ja materiaalia on runsaasti saatavilla mm. uutisartikkeleiden muodossa. Käsiteltävissä kiistanalaisissa sopimusehdoissa ei ole kuitenkaan mitään tietylle alueelle ominaista, joten huomiot voinee laajentaa myös muihin maanvuokrasopimuksiin.

Lue koko artikkeli PDF-muodossa:

Jamie Donovan Kirjoittaja

Vastaa