TEKSTI: TEA LÖNNROTH, PAULIINA KRIGSHOLM, TUULIA PUUSTINEN JA HEIDI FALKENBACH
Maankäyttöpolitiikan yksi suurimmista haasteista on riittävän asuntotuotannon mahdollistaminen. Kaavoituksen kautta kunnat luovat perusedellytykset asuntotuotannon toteutumiselle, kun taas maapolitiikan avulla voidaan ohjata asuntotuotannon toteutumista haluttuun suuntaan.
Suomessa kunnilla on liikkumavaraa sen suhteen minkälaisin maapoliittisin keinoin ja käytännöin ne edistävät maankäytöllisiä tavoitteitaan. Maapolitiikkaa harjoittaessaan kunnat voivat yksinkertaistetusti joko tukea tai rajoittaa asuntotuotannon toteutumista. Tämä kirjoitus kuvaa maapolitiikan yhteyttä asuntotarjontaan tutkimuskirjallisuuteen pohjautuvien vaikutusmekanismien avulla. Kehikko auttaa hahmottamaan tarkemmin eri maapoliittisten toimien vaikutuksia asuntotarjontaan.
Asuntotarjontaan vaikuttavat tekijät
Asuntomarkkinoiden toimintaa voidaan yksinkertaistetusti jäsentää asuntojen kysynnän ja asuntotarjonnan (eli asuntokannan sekä sen muutosten) avulla. Alueelliseen asuntokysyntään vaikuttaa merkittävästi väestön määrä sekä muuttoliike yhdessä asumisen kustannustekijöiden kuten korkotasojen sekä verotuksen kanssa. Asuntotarjonnan taustalla vaikuttavat vuorostaan voimakkaasti asuntojen hinnat sekä rakentamisen kannattavuus, joiden lisäksi myös rakentamiskelpoisten tonttien tarjonta vaikuttaa toteutuvan asuntotuotannon määrään. Kannattavuuden keskeisenä tekijänä ovat rakentamiskustannukset.
Mikäli asuntotarjonta ei kykene vastaamaan asuntokysynnässä tapahtuviin muutoksiin, aiheuttaa se teoriassa hintojen nousua. Näin ollen rakentamismahdollisuuksia rajoittavat tai kustannuksia nostavat tekijät – olivat ne mitä tarkoitusperää tahansa – johtavat varsin todennäköisesti asuntojen hintojen nousuun. Asumiskustannusten välityksellä asuntotarjonnan sopeutumiskyvyllä on siten merkittäviä vaikutuksia paitsi kotitalouksille, myös työvoiman liikkuvuuden sekä tuottavuuden kautta yrityksille, kuntataloudelle ja edelleen koko kansantaloudelle.
Aineistopohjainen tieteellinen tutkimus asuntotarjonnan sopeutumiskyvyn sekä maankäytön sääntelyn välisistä yhteyksistä on kasvanut merkittävästi 2000-luvun aikana. Valtaosa tutkimustuloksista viittaa siihen, että tarjontaa rajoittava sääntely vähentää asuntotarjonnan sopeutumiskykyä (Quigley ja Rosenthal, 2005). Teoriassa asuntotuotannon kustannuksia nostavat tekijät, jotka voivat ilmetä joko suorina kustannuksina tai prosessia hidastavina tekijöinä, vähentävät asuntotarjontaa (Glaeser & Gyourko, 2003). Useat aineistopohjaiset tutkimukset tukevat tätä näkemystä. Esimerkiksi Yhdysvalloissa tiukemman sääntely-ympäristön on havaittu olevan yhteydessä korkeampiin rakentamiskustannuksiin (Gyourko & Saiz, 2006), mikä vuorostaan heikentää rakentamishankkeiden kannattavuutta ja vähentää rakentamista (Gyourko & Saiz, 2004).
Tutkimuksessa, jossa hyödynnettiin aineistoa niin ikään Yhdysvalloista, Floridasta, havaittiin tiukemman sääntelyn nostavan asuntojen hintoja ja laskevan maan arvoa (Ihlanfeldt, 2007). Tutkimuksen tuloksen Ihlandfeldt tulkitsee todisteeksi sääntelyn kielteisistä vaikutuksista rakentamisen kustannuksiin ja kannattavuuteen, joka vuorostaan vähentää asuntotuotannon toteutumista. Myös prosessin jäykkyydellä on havaittu olevan vaikutuksia asuntotuotantoon sekä asuntojen hintoihin (mm. Paciorek, 2013; Ball, 2011). Mayerin ja Somervillen (2000) tutkimuksessa, joka perustuu Yhdysvaltojen aineistoon vuosilta 1985–96, havaittiin maankäytön ohjaavuuden sekä lupaprosessin hitauden laskevan merkittävästi pientalojen aloituksia. Iso-Britannian osalta Hilber ja Vermeulen (2016) havaitsivat rakennuslupaprosessin jäykkyydellä olevan vaikutuksia asuntojen hintoihin. Lisäksi aiemmat tutkimukset osoittavat, että rakennuttamisprosessin epävarmuuteen liitettävät kustannukset voivat merkittävästi vähentää asuntorakentamista (Jackson, 2016; Staley, 2001).
Aiempi kirjallisuus on painottunut voimakkaasti Yhdysvaltoihin ja Iso-Britanniaan. Maankäytön ohjauksessa institutionaaliset erot ovat suuria, ja suomalaisen maankäyttöpolitiikan ohjauksen keinot poikkeavat selvästi näiden maiden tapauksista. Näin ollen myös kansainvälisten tutkimustulosten pohjalta vedettäviin johtopäätöksiin on suhtauduttava varoen. Huomionarvoista on etenkin se, että aiemmat tutkimukset ovat pääosin keskittyneet tutkimaan kaavoitukseen liittyvän sääntelyn vaikutuksia, kun taas maapolitiikan keinot ovat jääneet vähemmälle huomiolle. Samalla on huomattava se, että vaikka maankäyttöön liittyvän sääntelyn voidaan yleisesti havaita vaikuttavan heikentävästi asuntotarjonnan sopeutumiskykyyn, voidaan maapoliittisilla toimilla myös kannustaa rakentamista ja asuntotuotannon toteutumista.
Lue koko artikkeli PDF-muodossa: